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土地探しを始める前に必ず抑えておきたい25のポイント

2013 年 3 月 26 日 火曜日

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家づくりの成功には、土地探しの成功が欠かせません。

総額5,000万円のマイホームを考えてみましょう。土地を2,000万円で買うか、3,000万円で買うかで、1,000万円の差となります。同じく建物に2,000万円かけるか、3,000万円かけるかで、1,000万円の差です。マイホームのコストを抑える場合、土地と建物、どちらで抑えるのが簡単でしょうか。

2,000万円〜3,000万円の住宅の場合、同じ依頼先・広さで1,000万円のコストダウンをする事は、よほどの事がない限り困難です。一方で、土地購入では同じ広さでも、正しい知識や進め方、優先順位、別途費用の削減で1,000万円の差をつける事は十分に可能です。

土地をいくらで買うかによって、建物にかけられる予算が決まり、家づくりの依頼先と方向性が大きく変わってきます。

また、土地購入には慎重さが必要な一方で常に売れてしまう可能性があるので、スピーディに進めていかなくてはなりません。建物の計画と同じく、十分な情報収集と知識が必要なのが土地探しなのです。

是非とも土地探しを成功させて、思い描いた家づくりを進めていきたいものです。

そこで今日は、『土地探しを始める前に必ず抑えておきたい25のポイント』を説明します。

これらの基本を頭において土地探しをスタートする事で、不動産情報や実際の土地を見る目が正確になります。
土地情報が出た時に誰よりも素早く行動する為に、大きな手助けになるでしょう。

【土地探しを始める前に必ず抑えておきたい25のポイント】

1.なぜ土地が必要かを考える
土地探しを始める前に、あなたが土地購入を思い立ったきっかけを思い浮かべてみましょう。その答えは購入時の重要な判断基準になります。家を建てるとしたらどんな生活を実現したいのか。収益物件を建てるとしたらどの位の手取り収益が必要なのか。その目的に合った土地と、そうでない土地が必ず存在します。

2.信頼できる専門家を早めに見つける
土地購入には多くの専門知識が不可欠です。基礎的な事だけでも、初めての方には難しい事が多いので、信頼できる建築の専門家を早めに見つけて、アドバイスを受けながら進める事が大切です。

3.とにかく沢山の情報を集める
土地選定には、多くの判断基準があります。全てを100%満たす土地はなかなか見つかりません。時間が経つと売れてしまうという事もあります。求める条件の土地に出会える様に、沢山の情報を集めましょう。

4.実際に現地を見にいく
不動産チラシに書いていない情報も大事な情報です。必ず現地に立って、空気を感じてみましょう。実際にそこでの暮らしをイメージしてみると、チラシでは分からなかったメリット・デメリットが見えてきます。

5.土地探しと建築計画は同時進行で
土地購入後に、「イメージした建物が立たなかった」、「想定外の費用がかかった」という事を避けるために、土地購入前に建物プランと資金計画の検証を同時進行で行いましょう。

6.建築条件付きか、そうでないかの確認
土地売買には建築条件付きか、条件無しかの2種類があります。建築条件付きの場合は指定建設業者との間に、一定期間内に工事請負契約をする事が条件となります。あなたの計画に合っている条件かどうかを、確認しましょう。

7.市街化調整区域でないかの確認
立地には都市計画区域か都市計画区域外の2種類があります。更に都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域の2つに分けられます。市街化調整区域には例外的な場合を除いて、家を建てる事が出来ません。購入予定の土地が郊外にある場合は、注意が必要です。

8.用途地域の確認
土地には、建物の用途を決める12種類の用途地域という決まりがあります。これによって建てられる建物の用途と高さ、面積などの条件が決まってきます。住宅の場合は高さ制限、お店などを考えている場合は用途上建てられるかを抑えておきましょう。

9.面積に関する条件の確認
容積率、建蔽率という法規制と前面道路幅員の条件によって建てられる建物面積が変わります。容積率は延床面積、建蔽率は建築面積を決める根拠となります。前面道路幅員は容積率に制限を与えます。希望の広さの敷地が見つかっても、思い通りの建物が建てられるのかを購入前に検証する必要があります。

10.高さに関する条件の確認
用途地域に定められた高さ制限、前面道路幅員、北側斜線、高度斜線等の規制によって建てられる建物高さが変わります。容積率、建蔽率等の面積条件とあわせて、思い通りの建物が建てられるのかを購入前に検証しましょう。

11.防耐火の規制(防火地域・準防火地域・それ以外)の確認
立地が防火地域なのか、準防火地域なのか、それ以外の地域なのかを把握しましょう。防耐火の規制により、建てられる用途・構造・規模が変わってきます。例えば木造を建てる場合は防火地域でも建築可能ですが、場合によって耐火建築物にする必要がある等の縛りが出てきます。

また東京都の「新防火地域」の様に、防耐火の規定が条例等で定められているケースもあります。

12.接道条件の確認
建物を建築するには、土地が2m以上の長さ分、道路に接している必要があります。また、前面道路幅員が4m未満の場合は、建築の際に敷地をセットバック(削られる)する必要があるので注意が必要です。

13.前面道路が私道だった場合の注意点
道路には公道と私道の2種類が存在します。私道の場合は、所有者が一人の場合と複数の場合の2パターンが有ります。また私道に埋設されている給排水管等が誰かの所有物である場合(私設管)もあります。前面道路が私道の場合、土地購入前に私道所有者が誰なのかを確認が必要です。

また、車両通行・私道掘削・私設管の利用が可能かどうかも確認する必要があります。私道の条件については様々なケースがあるので、早めに第3者のアドバイスを受ける事をお勧めします。

14.計画道路の確認
前面道路の拡幅、隣地での道路新設等が都市計画で決定している場合、建築が出来ない事があります。都市計画により敷地が削られる場合を想定して、建築が可能かどうかの検証が必要です。

15.日当たりは良さそうかの確認
周辺建物がどの位の影を落とすのかシュミレーションをしておく必要があります。現況とあわせて、将来的に周辺に建物が建つ可能性なども考慮しておくと良いでしょう。夏と冬を比べると、冬の方が太陽高度が低い(影が伸びる)事もポイントです。

16.地盤は緩くないかの確認
その土地の地盤が緩くないかを確認しましょう。軟弱地盤の場合は地盤補強を行う必要があり、別途費用が必要となります。池・河川・海の近くや、地名に水に関係する漢字を含んでいる場合は、地盤が緩い可能性があります。傾斜地の場合は、切土か盛土かによってある程度の判断がつきます。盛土の場合は元々の地盤面が下にあるので、地耐力が確保されているかどうか確認が必要です。

地盤については、自治体が出している「ハザードマップ」を調べる他、国土交通省の「国土地盤情報検索サイト」(KuniJiban) や自治体窓口にて近隣ボーリングデータを入手し、 専門家(建築家等)に見てもらうという方法があります。

17.隣地高低差がある場合の注意点
購入予定の土地が隣地より2m以上低いレベルにある場合、一定範囲内の居室を鉄筋コンクリート造にする、擁壁の新設をする、等を求められるケースがあります。自治体の条例にて定められており、各自治体によって内容が若干異なります。

逆に、購入予定の土地が隣地より高いレベルにある場合、支持地盤の上に建物を建てる為に、深基礎や杭を打つなどの補強が必要となるケースがあります。

18.既存建物解体の有無の確認
土地の引き渡し条件には古家が建ったままの引き渡しか、更地引渡しかの2種類があります。古家が建ったままの引き渡しの場合、解体費用が別途必要となります。また、樹木やアスファルト等の撤去費用なども想定しておく必要があります。

解体費用は立地によって異なりますが、東京都内の目安として、木造40,000円/坪、鉄骨造50,000円/坪、鉄筋コンクリート造60,000円/坪程度となります。更地引渡しの場合、既存の基礎など、見えない部分が残っていないかどうかの注意が必要です。

19.引き込み工事の有無の確認
給排水、ガスといったインフラを敷地内まで引き込んでいるかどうかの確認が必要です。引き込み工事が済んでいない場合は、本管の有る道路までの距離に応じた工事費が別途必要となります。

20.狭小地、旗竿地、変形地、北側道路の可能性
狭小地、旗竿地、変形地といった土地は、建築に不利な条件とされ、整形な土地より割安となります。北側道路は敷地南側に余裕がない場合、南側道路に比べて日当たりが悪くなるという理由から、割安になります。

建物をゼロから設計する場合は、これらの土地を生かすプランも十分に考えられるので、土地+建物の総予算をおさえる為に検討の価値があります。

21.所有権と借地権の違いを把握
土地購入時の権利には所有権と借地権の2種類があり、不動産情報に明記してあります。借地権の場合、ローンを組む事が難しいケースが多いので注意が必要です。また、借地権は底地権を買い取れば所有権となりますが、底地権者が先々売却してくれる可能性があるか、確認が必要となります。

22.土地購入の手数料や報酬まで含めた資金計画
土地購入には媒介手数料、司法書士報酬、土地購入ローン融資手数料、土地購入に関わる各種税金等の各種手数料が必要となります。手数料や報酬を含めた建物・資金計画をしておくのが安全な進め方です。

23.土地の相場観を養う
土地の価格には、実勢価格 公示価格、基準地価、路線価、固定資産税評価額のという5つの種類があります。実際に出回っている土地価格は実勢価格です。実勢価格は公示価格を元に決められますが、両者にはずれがあります。購入を検討しているエリアの土地情報を多く集めて、相場観をおさえておきましょう。

24.日常生活インフラの把握
交通機関、商店街、コンビニ、スーパー、学校、病院等の生活インフラは、実際の生活したときに満足度を決める要素となるので、購入前に必ず確認しましょう。

25.曜日・時間による環境の違いを抑えておく
気に入った土地が見つかっても、平日と休日、朝・昼・晩で環境が異なる事もあります。それぞれの曜日・時間による環境の違いを、事前に調べておきましょう。

【最後に:家づくりの成功は土地探しの成功から】

冒頭でもお話しましたが、家づくりの成功には土地探しの成功が欠かせません。

なぜなら、購入する土地によって建物にかけられる予算が決まり、建築の依頼先や建物の大きさなど、家づくりの大枠が決まってくるからです。家も土地も一生に一度の大きな買い物です。十分な情報収集をして慎重に進める一方で、売れてしまう可能性があるので、時間との戦いも余儀なくされます。

土地探しには沢山の専門知識が必要となりますが、まずは上記のポイントをおさえておく事で、土地探しをスムーズに始める事が可能となります。

迷った時は是非、これらの25のポイントを参考にしてみて下さい。携帯やスマートホンでこの25項目を見ながら、不動産チラシや土地を見て頂く事をお勧めします。きっと、良い土地に出会うための手助けになる事でしょう。

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